Ensenbach Rechtsanwälte
  
 ·  Kontakt
  
 ·  Impressum

 · Startseite

 


Erbbaurecht
Allgemeines

Der Zweck des Erbbaurechtes ist es, selbständiges und vom Eigentum am Grundstück weitgehend losgelöstes Eigentum an Bauwerken zu begründen. Die Verordnung über das Erbbaurecht (ErbBauRVO) regelt dabei neben der eigentlichen (grundbuchlichen) Begründung des Erbbaurechts i.d.R. auch das künftige Rechtsverhältnis zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten. Es handelt sich regelmäßig um ein langzeitig - i.d.R. für die Dauer von 99 Jahren - angelegtes Rechtsverhältnis.

Bauwerke im Sinne der Verordnung über das Erbbaurecht sind dabei nicht nur Häuser, sondern auch Einrichtungen und Anlagen aller Art. Auch eine Tiefgarage, eine Brücken- oder Gleisanlage kann ein solches Bauwerk sein.

Zum vertragsmäßig dinglichen Inhalt des Erbbaurechtes gehören insbesondere:
  • Die Bestimmungen über das Bauwerk, seine Errichtung, Nutzung, Erhaltung und die Kostentragung
  • die Frage der Erstreckung des Erbbaurechts auf nicht belastete Grundstücksteile
  • Bestimmungen über die Dauer des Erbbaurechts, seinen Zeitablauf, Entschädigungsregelungen für den Ablaufzeitpunkt
  • Verfügungsbeschränkungen
  • Vorkaufsrechte
  • Vertragsstrafen

Alle sonstigen Regelungen können (nur) mit schuldrechtlicher Wirkung vereinbart werden.

Das Erbbaurecht hatte sich nach dem 2. Weltkrieg als Instrument zur Förderung des Eigenheimerwerbes bewährt. Der Kapitaleinsatz für den Erwerb von Grund und Boden entfiel gegen die Zahlung eines oft annehmbar geringen Erbbauzinses. Trotzdem hat das Erbbaurecht eigentumsähnliche Kraft.

Ohne weiteres können Erbbaurechte auch "modern" gestaltet werden. Im Bereich gewerblicher und industrieller Bauten hat dieses Segment - ebenfalls - verstärkt an Bedeutung gewonnen. Erbbaurechte sind nicht vorzeitlich. Sie können modern gestaltet werden und können gerade auch in der Zeit knapper Kassen den Zugang zum Bauen im weitgehend eigenen Herrschaftsbereich erhalten.


Bestehende Erbbaurechte

Irritation entsteht oft, wenn Erbbaurechte veräußert oder belastet werden sollen.
  • Veräußerung
    Als Inhalt des Erbbaurechts kann vereinbart sein, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers benötigt. Die Zustimmung darf verweigert werden, wenn der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck beeinträchtigt oder gefährdet wird.

    Häufigster Fall der Zweckgefährdung ist die formell unzureichende Überleitung der Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag auf den Erwerber. Der Grundstückseigentümer ist ohne weiteres berechtigt, die Zustimmung zur Veräußerung zu verweigern, wenn der Erwerber die schuldrechtlichen Pflichten des Erbbaurechtsvertrages nicht übernommen hat.

    Eine rechtzeitig und rechtssichere Beratung vermeidet hier Auseinandersetzungen i.d.R. schon von vornherein.


  • Belastung
    Als Inhalt des Erbbaurechtes kann vereinbart sein, dass die Belastung des Erbbaurechtes z.B. mit Hypotheken oder Grundschulden der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Der Erbbauberechtigte hat einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, sofern der Zweck des Erbbaurechtes nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird. Der Belastung muss ein wirtschaftlicher Gegenwert gegenüberstehen, der zu einem Nutzen für das Bauwerk oder seine wirtschaftliche Lage führt.

    Es darf keine "Überbelastung" entstehen. Die Rechtsprechung lässt eine Belastung in einer Quote von jedenfalls 70 % des Verkehrswertes ohne weiteres zu. Für höhere Quoten sollte immer - im vorhinein - geklärt sein, ob und unter welchen Voraussetzungen die Zustimmung durch den Grundstückseigentümer erlangbar ist.

Beratung/Vertretung

Wir beraten und vertreten in allen Belangen des Erbbaurechts.




<< zurück